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Menos familias en EE.UU. pueden comprar una casa

[12.06.2015]- Actualización 11:00 pm de Cuba

La crisis inmobiliaria de la última década podría dar paso a una nueva crisis en la que muchas familias carecen de los ingresos o los ahorros necesarios para comprar una vivienda, para generar un exceso de arrendatarios y una escasez de viviendas a precios asequibles.

Aunque parece un problema muy distinto de la crisis de los créditos hipotecarios subprime, hay un elemento en común: las autoridades en Washington parecen no estar al tanto o no estar dispuestas a intervenir.

La tasa de propiedad de casas de los estadounidenses es más baja que hace 20 años, cuando el presidente Bill Clinton lanzó una campaña nacional para alentar a los estadounidenses a comprar sus casas. La mayoría piensa que la tasa actual de 63,7% se está estabilizando en el nivel en que se mantuvo durante décadas antes del auge inmobiliario.

No obstante, un estudio del Urban Institute sugiere que esta conclusión es errónea. La entidad predice que la tasa de propietarios seguirá en caída durante al menos 15 años.

La clave es la demografía. Los investigadores de ese centro de estudios proyectan que 3 de cada 4 nuevos hogares durante esta década, y 7 de cada 8 en la siguiente, serán formados por minorías étnicas. Los nuevos hogares, casi la mitad de los cuales serán de origen hispano, tienen ingresos más bajos, un menor patrimonio y tasas de propiedad de viviendas más baja que el promedio de EE.UU.

El resultado es que menos de la mitad de los nuevos hogares formados durante esta década y la próxima poseerá una vivienda. En cambio, casi tres terceras partes de las familias formadas en los años 90 compraron su casa.

La tendencia haría descender la tasa de propiedad a menos de 62% en 2020 y a cerca de 61% en 2030, es decir por debajo de los niveles más bajos desde que se empezaron a recopilar estos datos en 1965.

Los descensos reflejan el fuerte aumento de las viviendas de alquiler, lo que ha impulsado el precio de las rentas. Junto a requisitos más estrictos para postular a un crédito hipotecario, esto deja a muchas familias presas entre viviendas que no califican para comprar y que son muy caras de arrendar, dice Ron Terwilliger, quien dirigió durante dos décadas a Trammell Crow Residential, uno de los mayores desarrolladores de apartamentos de EE.UU.

A medida que el pago del arriendo absorbe una cantidad cada vez mayor de los ingresos familiares, se vuelve más difícil ahorrar para una cuota inicial. Esto podría frenar un mercado inmobiliario que hasta el momento no ha logrado ayudar a levantar la economía.

Otros observadores, sin embargo, son más optimistas.

La caída de la tasa de propietarios en EE.UU. durante los últimos 12 meses refleja un aumento de nuevos hogares, un acontecimiento positivo para la economía. Por ahora, estas personas están arrendando, pero algunos economistas opinan que el alza de los alquileres aumentará el atractivo de comprar una vivienda.

Los economistas de Goldman Sachs creen que las tendencias demográficas pueden ser un viento en contra. En un informe publicado en abril indicaron que aunque los hispanos, por ejemplo, tienen una menor tasa de propiedad de viviendas que los blancos no hispanos, ese nivel ha estado subiendo durante las últimas cuatro décadas. El banco de inversión calcula se estabilizará el próximo año, después de caer a 63,5%.

La construcción de viviendas aumentará a medida que la llamada generación del milenio, los nacidos entre 1981 y 1997, madura y deja la casa de sus padres. Sin embargo, Laurie Goodman, uno de los investigadores del Urban Institute, señala que estos hogares tienen un patrimonio inferior al de generaciones previas.

Aunque EE.UU. añadirá casi 400.000 apartamentos este año, la gran mayoría son ofertas de lujo para profesionales jóvenes que viven en las ciudades, dice Terwilliger. Eso deja una escasez de oferta de casas más económicas.

Una preocupación, enfatiza, es que algunas personas no podrán costear la compra de una vivienda, en particular cuando las tasas de interés empiecen a subir. Otra inquietud relacionada es que incluso las familias que reúnan los requisitos para postular a una hipoteca tengan problemas para pasar de arrendadores a propietarios debido a que el lento crecimiento de los salarios y el pago de los créditos estudiantiles dificultan el pago de una cuota inicial.

“Estados Unidos ignora todo esto”, dice Lewis Rainieri, el financista que coinventó la titulización de las hipotecas. “Nos dirigimos rápidamente a una crisis en menos de 10 años”.

¿Qué se puede hacer al respecto?

Tomando en cuentas las presiones presupuestarias, podría ser irrealista esperar que el gobierno aumente los fondos dedicados al sector inmobiliario. El foco debería ser reasignar los dineros que ya han sido comprometidos, dice Terwilliger, un político republicano que acaba de formar una fundación que busca empezar esta clase de diálogos.

Según los datos de la Oficina de Presupuesto del Congreso, EE.UU. dedica unos US$200.000 millones al año a las viviendas, principalmente mediante incentivos tributarios. Cerca de tres cuartas partes de esos beneficios fiscales van a la compra de una vivienda, y su mayor parte —unos US$100.000 millones anuales— es absorbida por la deducción impositiva de los intereses hipotecarios.

Teniendo en cuenta los fracasos de las políticas de vivienda en las últimas dos décadas, Terwilliger dice que los EE.UU. debería replantear la generosa asistencia federal que hoy da quienes están en una situación económicamente más cómoda. En su lugar, señala, el gobierno debe orientar los subsidios existentes para ayudar a las familias jóvenes a ahorrar para la compra de una casa.

El freno a la deducción de intereses también podría liberar fondos para alquileres, donde el gobierno podría aumentar el uso de los créditos fiscales de vivienda de bajos ingresos, que usualmente atraen a los desarrolladores, para construir o renovar las viviendas más asequibles.

Políticamente, nada de esto será fácil. Algunos dirán que ayudar a los inquilinos a costa de los propietarios sería un juego de suma cero.

No es así, dice Terwilliger. Si los inquilinos no pueden convertirse en propietarios de viviendas, ¿quién comprará esas casas cuando los actuales propietarios de viviendas necesiten vender?

(Tomado del boletin SIC-CEPEC)

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